買房費用全攻略 2026：頭期款、稅費、代書費、仲介費一筆筆算清楚
購屋費用最容易被低估的，不是房價，而是「簽約到入住之間」累積的 20 多項雜費——光靠頭期款遠不夠，這些雜費疊加起來常常是房價的 5–8%，1,000 萬的房子就是 50–80 萬元不見。這篇把每一筆費用列出來，讓你真正算出「自備款底線」，不要到簽約時才手忙腳亂。
費用總覽：分成 5 個階段
| 階段 | 費用項目 | 約略金額 |
|---|---|---|
| 購屋前 | 看屋交通、斡旋金（可退） | — |
| 簽約 | 仲介費、定金 | 房價 1–2% |
| 完稅 | 契稅、土地增值稅、印花稅 | 房屋評定現值 6% 等 |
| 過戶 | 代書費、登記規費 | 15,000–40,000 |
| 搬入 | 貸款相關費用、搬家、裝潢 | 另計 |
以下逐項說明：
第一筆：仲介服務費
- 買方負擔：一般為房價的 1–2%（依仲介公司規定）
- 賣方負擔：一般為房價的 2–4%
- 「零仲介費」通常是口頭說法，可能以其他名義收取
舉例：買 1,000 萬的房子，買方付 1% = 10 萬元；付 2% = 20 萬元。
自售（非透過仲介）的房屋，通常沒有買方仲介費，但需要自己把關合約細節。
第二筆：契稅
- 由買方繳交
- 計算方式：房屋評定現值 × 6%
- 房屋評定現值遠低於市場價格，通常只有市價的 10–20%
舉例：1,000 萬市價的房子，評定現值可能約 100–200 萬元，契稅 = 100–200 萬 × 6% = 6,000–12,000 元
契稅比多數人想像的低，主要因為計算基礎是「評定現值」而非市場價格。
第三筆：土地增值稅
- 原則上由賣方負擔，但雙方可在合約中協議轉嫁
- 計算基礎：土地公告現值漲幅 × 稅率（20–40%，依持有年限適用不同稅率）
- 若賣方持有超過 10 年、符合自用住宅條件，可適用優惠稅率（10%）
注意：合約中若寫「土地增值稅由買方負擔」，這是額外支出，金額可能 10–50 萬元不等，要特別確認。
第四筆：印花稅
- 由買賣雙方各自就所持合約繳納
- 稅率：合約金額的 0.1%（約為合約金額 ÷ 1,000）
- 1,000 萬合約，印花稅 = 1 萬元
第五筆：代書（地政士）費用
代書負責辦理所有產權移轉登記手續，費用包含：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 代書服務費（過戶） | 8,000–20,000 元 |
| 貸款設定代辦費 | 5,000–15,000 元 |
| 地政規費（過戶登記） | 交易價格 × 0.1% |
| 謄本費 | 500–2,000 元 |
| 合計 | 15,000–40,000 元 |
台北市代書費普遍高於其他縣市，且不同事務所報價差異大，事前請對方列清單報價。
第六筆：貸款相關費用
- 開辦費：部分銀行收取，約 3,000–10,000 元
- 設定費（地政）：貸款金額 × 0.1%，約 8,000–15,000 元
- 火險 + 地震險：銀行要求必保，每年約 3,000–8,000 元，在貸款期間每年繳
- 抵押設定代書費：如上方代書費已含則無需再計
第七筆：搬家費
- 一般搬家（30 坪內、同縣市）：8,000–20,000 元
- 有電梯：比無電梯低，搬運距離及物品量影響較大
- 跨縣市：20,000–50,000 元不等
第八筆：裝潢費（非強制但實務上幾乎都要）
- 輕裝潢（油漆、窗簾、燈具）：每坪 1–3 萬元，30 坪約 30–90 萬元
- 一般裝潢（地板、廚具、衛浴）：每坪 4–8 萬元，30 坪約 120–240 萬元
- 全室翻修（含管線更新）：每坪 8–15 萬元，30 坪約 240–450 萬元
中古屋通常裝潢費較高，新成屋則視個人需求而定。詳細裝潢費用規劃，可到 howroom 找設計師估價。
實際自備款試算：1,000 萬的房子要準備多少？
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 頭期款（20%） | 2,000,000 |
| 仲介費（1%） | 100,000 |
| 契稅（約） | 10,000 |
| 代書費 | 30,000 |
| 貸款設定相關 | 20,000 |
| 印花稅 | 10,000 |
| 搬家費 | 15,000 |
| 小計（不含裝潢） | 約 2,185,000 |
| 輕裝潢（30 坪） | 60,000–900,000 |
| 自備款底線（含輕裝潢） | 約 230–300 萬元 |
若申請新青安（貸款 85%），頭期款可降為 150 萬，加雜費後約需準備 185–250 萬元。
哪些費用常被遺漏？
根據實務，最容易被首購族忽略的費用：
- 管理費 + 停車位押金：入住後第一個月就要繳，別等入帳再算
- 冷氣安裝費：買新屋或新屋沒有冷氣，每台安裝工資 3,000–8,000 元
- 窗簾：全室窗簾含安裝費，10–50 萬元（視材質）
- 門窗紗窗更換：中古屋常需更換，每扇 3,000–8,000 元
- 瓦斯接管費（若社區用天然氣）：首次接管費 3,000–10,000 元
常見問題 FAQ
Q. 代書費可以自己比價嗎？
可以，且建議要比。代書費並無統一公定價，市場上差異明顯，同一筆過戶手續可能差到 1–2 萬元。可事前詢問 2–3 家並要求逐項列清單。
Q. 土地增值稅一定由賣方付嗎？
不一定，合約可以談。若賣方有優惠稅率（持有超過 10 年、自用住宅），可能會主動讓利；但如果買家同意承擔，就要算進自備款裡。
Q. 頭期款可以分期嗎？
頭期款（自備款）在台灣一般是在過戶時一次付清，無法向銀行貸款。部分建商有分期付款方案（預售屋工程款）。
Q. 購屋後多久可以申請首購優惠貸款？
申請貸款通常在簽約後、過戶前，銀行在 10–20 個工作天核准。新青安需要在符合資格的狀態下申請，詳見補助文章。
下一步
費用清楚了，下一步是確認有哪些補助可以降低自備款壓力：
- 補助資格與申請：看〈購屋補助懶人包 2026：新青安貸款資格、利率補貼與申請流程一次看〉
- 台灣所有購屋補助整理：看〈台灣購屋租屋補助懶人包 2026〉
- 首購完整流程不漏步：看〈第一次買房完整指南 2026〉
- 合約地雷避開：看〈買房常見陷阱避雷〉
- 準備裝潢：到 howroom 比較設計公司，從裝潢預算開始規劃