實價登錄法規與罰則：誰要登錄、何時登錄、違規怎麼罰
未申報實價登錄，可罰 3 萬～15 萬元；連帶義務人包含代銷公司和地政士——很多賣方以為只有仲介要申報，其實買賣雙方、代銷、地政士全都是義務人。 了解這些罰則，不只是自保，也能在交易過程中確認對方有誠實申報，避免市場行情被稀釋。
誰是實價登錄的申報義務人？
依「不動產成交案件實際資訊申報登錄辦法」，以下人員都有申報義務：
| 義務人類型 | 適用情境 | 申報時限 |
|---|---|---|
| 買方 | 所有不動產買賣 | 成交後 30 天內 |
| 賣方 | 所有不動產買賣 | 成交後 30 天內 |
| 不動產仲介 | 仲介居間的買賣案件 | 成交後 30 天內 |
| 代銷公司 | 預售屋銷售代理 | 簽約後 30 天內 |
| 地政士（代書） | 辦理移轉登記的案件 | 完成移轉登記後 30 天內 |
重點：買賣雙方和仲介各自獨立申報，三方都申報後互相比對，不一致時政府會調查。
哪些情況要申報？
需要申報的交易類型：
- 土地買賣
- 建物（含房屋）買賣
- 預售屋買賣（含轉讓）
- 不動產設定地上權（有償）
不在申報範圍的：
- 繼承取得（無買賣行為）
- 贈與取得
- 法院拍賣（由法院另行公告）
違規罰則一覽
| 違規行為 | 罰鍰金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 未申報（逾期未報） | 3 萬～15 萬元 | 限期改正仍未報，加重處罰 |
| 申報不實（價格填錯） | 3 萬～15 萬元 | 故意填低以規避稅務，另涉稅務問題 |
| 虛偽申報（造假） | 6 萬～30 萬元 | 情節重大可移送司法 |
連帶罰則： 若仲介未履行申報義務，主管機關（縣市政府地政局）可要求仲介公司改善，情節重大者可停止其業務執行。
各地主管機關： 六都由各直轄市地政局管轄，其他縣市由縣市政府地政處管轄。
申報不實的常見手法與風險
了解這些「灰色手法」，不是教人規避，而是讓你在交易時知道對方有沒有誠實申報：
- 陰陽合約：明面上登錄低價（少繳土增稅和契稅），暗地以現金補差額。這是最嚴重的違規，買賣雙方都有刑事風險
- 裝修費假灌水：合約寫較低房屋交易價，另外加計「裝潢費」，讓登錄總價看起來偏低
- 附贈傢俱家電：若傢俱家電價值含入總價，但未在合約備註，也會影響申報的正確性
提醒： 刻意壓低申報價格，日後轉售時「買入成本」偏低，反而要繳更多的房地合一稅。
如何確認對方有如實申報？
- 交屋後 3 個月，可自行上實價登錄網站查詢你的成交是否已登錄
- 比對金額：若登錄金額和實際成交金額不符，可向主管機關舉報
- 地政士有義務申報：確認代書在移轉登記完成後 30 天內有完成申報
常見問題 FAQ
Q. 租屋需要申報實價登錄嗎？
租屋（租賃）也需要申報，由房東或房客在租賃契約成立後 30 天內申報。未申報罰鍰 1,500 元～7,500 元（租賃金額較低，罰則較輕）。
Q. 預售屋申報的時間點是什麼時候？
預售屋在「簽訂預售屋買賣契約書」後 30 天內申報。若之後辦理合約轉讓（預售轉讓），轉讓方也需要另外申報。
Q. 我買房沒有用仲介，自己要怎麼申報？
自行交易的買賣雙方，可至各縣市地政機關申報，或透過地政士代為申報。現行也有線上申報系統可使用。
Q. 申報錯誤可以修改嗎？
可以。在申報完成後、資料公開前（通常有一段緩衝期），可以向地政機關申請更正。公開後的錯誤更正較複雜，需要附上相關文件說明。
Q. 地政士（代書）沒有幫我申報，我怎麼辦？
可以催促地政士盡快辦理，或向縣市地政局投訴。地政士有申報義務，未履行者除了被罰，還可能影響其執業資格。
下一步
了解申報義務之後，下一步是確認如何正確查詢和判讀實價登錄的資料。
- 實價登錄查詢方式與資料判讀：看〈實價登錄完整攻略 2026：查詢方式、判讀行情、議價技巧一篇懂〉
- 用實價登錄數據議價：看〈用實價登錄議價：成交行情判讀、開價折扣計算與砍價話術〉
- 查詢各平台哪個最好用：看〈實價登錄查詢平台比較：內政部官網 vs 樂居 vs 實登 2.0 哪個最好用〉
- 裝潢糾紛與法規完整攻略：看〈裝潢法規與糾紛全攻略 2026：合約、許可、付款到求償一次搞懂〉
到 howroom 找設計公司 諮詢，確保你的裝修計畫符合法規，減少後續糾紛風險。