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新成屋交屋驗屋 QA：點交避雷清單與裝潢前必確認的 20 個問題

新成屋交屋驗屋 QA：點交避雷清單與裝潢前必確認的 20 個問題

驗屋時最常被忽視、但最難事後追責的兩個項目：給排水靜壓測試與外牆滲水痕。 這兩件事在完工後通常不會立即顯現問題，往往要住了幾個月或第一個颱風季後才浮出水面——而一旦裝潢完成，磁磚鋪了、天花包了，責任歸屬就開始模糊了。這篇整理 20 個交屋前必確認的問題，幫你在裝潢開始前把隱藏問題找出來。

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為什麼驗屋要在裝潢前做？

很多屋主收到鑰匙後，興奮地直接開始規劃裝潢，驗屋被跳過或草草看一下。但裝潢後發現的問題，會面臨一個困境：這個問題是建商交屋前就有的，還是裝潢工程造成的？

只要裝潢開工，舉證責任就轉移了。建商最常用的抗辯就是「這是施工期間造成的」。

有書面記錄的驗屋報告，是最有效的保障。

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驗屋前必備工具

  • 捲尺（量淨高、尺寸）
  • 手機（錄影、拍照，要含時間戳記）
  • 手電筒（照明死角、管道間）
  • 紙膠帶或便利貼（標記問題位置）
  • 簡易水平儀（可用手機 App）
  • 電線測試器（插座是否通電）

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20 個交屋驗屋必確認問題

結構與外觀

  1. 外牆有無滲水痕跡？

檢查方式：雨後 24–48 小時內檢查外牆交接處、窗框周邊、屋角。乾燥天氣下的水漬或色差也要留意——那是已乾的水痕。

  1. 樓板有無明顯裂縫？

細小髮絲裂縫（寬度 < 0.2mm）屬正常收縮，連續裂縫或有延伸趨勢的要記錄。

  1. 牆面有無明顯傾斜？

用手機水平儀靠著牆面確認，超過 2° 要記錄。

  1. 天花板有無水漬或滲水痕？

特別是浴室上方、外牆靠窗位置。

水電系統

  1. 給水靜壓測試是否合格？

要求建商或驗屋師執行靜壓測試，確認進水管路在加壓後（通常 5–10kg/cm²）無洩漏。這是一般屋主最難自行判斷的項目，建議委請驗屋師。

  1. 熱水管路是否正常？

打開每一個熱水龍頭，等待出熱水的時間是否合理（一般不超過 30 秒）。

  1. 排水是否順暢？

放水測試：浴室地坪、廚房水槽、浴缸排水，確認排水不積水、無異味。

  1. 全室插座是否通電？

逐一用電線測試器（或充電器）確認每個插座有電。

  1. 接地是否正常？

浴室插座要確認有三孔接地，廚房、浴室至少要有漏電保護開關（GFCI）。

  1. 弱電點位是否如圖所示？

對照平面圖確認網路口、電視線口位置是否如合約所示。

開口部（門窗）

  1. 每扇窗戶能否正常開關？

逐一開關每扇窗，確認滑軌順暢、鎖扣能確實卡緊，對風雨的密封性要測試。

  1. 窗框接縫是否有填縫膠？

窗框與牆面之間的接縫要有連續密封膠，任何缺口都是日後滲水的路徑。

  1. 外門有無明顯縫隙？

對著光源看外門四周縫隙，若有透光代表密封不足。

  1. 玄關大門開關是否順暢？

確認門鎖、把手功能正常，門片無刮地或卡框現象。

地坪與裝修面

  1. 地坪有無明顯高低差？

腳踩確認地坪是否有晃動感（磁磚鬆動），滾珠測試確認是否水平。

  1. 磁磚有無空鼓？

用硬幣敲擊磁磚中央，空洞聲代表底部空鼓，日後可能爆裂。

  1. 牆面批土是否均勻？

斜側角觀察牆面，凹凸不平或色差明顯要記錄。

  1. 所有開關面板是否正常？

每個燈具開關是否對應正確迴路，冷氣開關位置是否便利。

特殊設備

  1. 冷氣預埋管路位置是否如圖？

對照預埋圖確認管路出口位置，若日後想裝壁掛冷氣，管路對不上會重拉。

  1. 消防設備是否完整？

確認每間房的偵煙器位置、滅火器（若有）是否標示清楚，廚房的瓦斯警報器是否裝設。

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驗屋後的記錄與追蹤

  1. 拍照+錄影：每個問題都要拍，照片要能看出位置（拍整體後再拍近景），時間戳記要開啟
  2. 書面缺失清單：交給建商一份書面版本，要求對方簽收或回信確認
  3. 追蹤時效：依《公寓大廈管理條例》及建商保固合約，一般結構保固 15 年，設備 1 年，保固期前要確認是否在時效內

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是否需要請驗屋師？

情境建議
第一次購買新成屋，對工程不熟悉強烈建議請驗屋師
有購屋或裝修經驗，了解基本工程可自行驗屋，水電靜壓讓廠商協助
高總價、高樓層或大坪數驗屋師費用相對划算

驗屋師費用：一般新成屋約 3,000–8,000 元，含書面報告。建議找有室內裝修技師或建築師資格的業者，而非純粹「代理」性質的服務。

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常見問題 FAQ

Q. 驗屋一定要等建商陪同嗎？

可以自行先入屋勘查（拿到鑰匙後），再約建商人員到場確認問題。不要只靠建商帶領驗屋——自己先看一遍，心裡更有底。

Q. 驗出問題，建商一定要修嗎？

依《建築法》及消保法，建商有瑕疵擔保義務。書面記錄並定期追蹤是關鍵，若建商不處理，可向消費者保護官申訴或透過法律途徑主張。

Q. 驗屋後還可以裝潢嗎？

可以，但建議先等建商確認修繕完成（至少書面回應）再開工，避免日後問題責任不清。如果時程緊迫，至少把問題書面記錄給建商，工程同步進行但有正式紀錄。

Q. 給排水靜壓測試是什麼？

將水管加壓到一定值（約 5–10kg/cm²），持壓 30 分鐘以上，確認管路無洩漏。這項測試需要有設備，一般屋主無法自行操作，需委請驗屋師或配合水電師傅。

Q. 新成屋外牆滲水有沒有辦法提前發現？

雨後檢查是最有效的方法，但若天氣一直乾燥，可以要求建商出示「外牆防水工程施工記錄」，確認施工時有做完整測試。

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下一步

驗屋確認沒有問題後，才開始規劃裝潢工程。