危老重建完整指南 2026：申請條件、容積獎勵、補助項目與流程全解析
想知道你的老屋能不能申請危老重建？核心判斷標準只有兩項：屋齡超過 30 年、且耐震評估達到危險或需補強等級。 符合就能由所有權人 100% 同意後直接送件，不需要湊到地主比例的門檻——這正是危老比都更快上 5 到 10 年的最大原因。這篇把申請條件、容積獎勵、補助項目與完整流程一次說清楚。
危老重建是什麼？和都更有什麼不同？
危老重建的全名是「危險及老舊建築物加速重建條例」，2017 年立法、2023 年修法延至 2027 年底落日（目前政策仍有延長討論中）。
最關鍵的差異：危老不需要劃定「都市更新地區」，也不需要達到特定面積門檻，只要建物所有權人全部同意，一棟樓也能做。都更通常需要至少 10 戶以上、地主同意比例達 80% 以上，光整合期就耗掉 5 到 10 年。
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 適用對象 | 危險或老舊建物 | 都市更新地區內建物 |
| 同意比例 | 100% 所有權人同意 | 地主同意比例 80%（實施者申請） |
| 面積門檻 | 無（一棟即可） | 通常需一定規模 |
| 政府審查時程 | 約 1.5～2 年 | 約 3～5 年（不含整合） |
| 整體完工時程 | 3～5 年 | 10～20 年 |
| 容積獎勵上限 | 基準容積 ×1.3（含獎勵可達 1.5 倍） | 基準容積最高 1.5 倍 |
申請資格：哪些建物可以申請危老？
符合以下兩個條件之一即可申請：
條件一：耐震能力不足（危險建物）
- 屋齡 30 年以上
- 耐震初步評估結果為「危險」或「需補強」
- 初評由各縣市政府免費辦理，可向建管處申請
條件二：老舊建物（非危險但老舊）
- 屋齡 30 年以上
- 未達現行建築規範（如無電梯、走道不足等）
- 需附都市計畫證明確認位置合法
注意：屋齡計算從「使用執照核發日」起算，不是建築完工日。若使照遺失，可向地方建管處申請查詢。
容積獎勵：能拿多少、條件是什麼？
危老容積獎勵分為「基本獎勵」與「額外獎勵」：
基本容積獎勵（可達基準容積 ×1.1）
- 符合危老條件即可申請
- 2026 年起每年遞減 1%，及早申請比晚申請多拿
額外容積獎勵（累計可達基準容積 ×1.3～1.5 倍）
| 獎勵項目 | 獎勵幅度 |
|---|---|
| 時程獎勵（及早申請） | 最高 10%（每年遞減 1%） |
| 結構安全獎勵 | 最高 10% |
| 無障礙設施 | 最高 2% |
| 綠建築標章 | 最高 10% |
| 智慧建築標章 | 最高 10% |
| 提供公益設施 | 依貢獻比例 |
重要提醒：容積獎勵是「建商整體可蓋的樓地板面積增加」，並非等比例回饋給屋主。實際分回坪數需依合建比例另行試算，詳見危老重建費用與分回坪數試算 2026：成本、容積獎勵、重建期搬遷補貼。
補助項目：政府提供哪些費用補助？
除容積獎勵外，各縣市針對危老重建提供實質費用補助：
耐震評估費用補助
- 初步評估：各縣市全額補助，免費申請
- 詳細評估：每案補助上限約 NT$10 萬（各縣市不同）
搬遷補貼（重建期間）
- 台北市：每月 NT$10,000 租金補貼，最長 2 年
- 其他縣市：每月 NT$4,000～6,000，視各縣市規定
緊急危樓安置費用
- 若被列為「立即遷離」的危險建物，縣市政府通常提供緊急安置或更高額租金補貼
搬遷補貼金額偏低，在台北租屋很難補平缺口。洽談合建時，把「重建期租屋補貼」也列入向建商爭取的條件。
完整申請流程
第一階段：評估（1～3 個月）
- 向各縣市建管處申請免費耐震初步評估
- 確認屋齡、使照、地籍資料
- 決定走危老還是都更（見危老 vs 都更怎麼選？）
第二階段：整合（3～12 個月）
- 所有權人協商，100% 簽署同意書
- 選擇建商（合建）或自建
- 委託建築師規劃設計方案
第三階段：申請（6～12 個月）
- 建築師送件建管處審查
- 取得危老重建計畫核定公文
- 申請建照
第四階段：施工（18～30 個月）
- 舊屋拆除、新屋施工
- 取得使用執照
- 所有權登記完成，屋主分回新屋
常見問題 FAQ
Q. 我家只有幾戶，規模太小可以做危老嗎？
可以。危老重建沒有面積或戶數下限，理論上一棟 4 戶的老公寓，只要 4 位所有權人都同意，就能推動。規模小反而整合快。
Q. 耐震評估結果「輕微不足」，還能申請危老嗎？
初步評估只要非「安全無虞」，通常都符合申請資格。詳細評估結果會進一步確認等級，建議完成詳評後再做財務試算。
Q. 所有權人之一住在國外，同意書難取得怎麼辦？
可委託台灣律師辦理委任公證，或委任親屬代理；但若有所有權人堅決不同意，危老推動就無法進行——這是危老「100% 同意」門檻的現實限制。
Q. 危老申請期限快到了，要趕快嗎？
現行條例落日期限原訂 2027 年底，政策延長仍在討論中。時程獎勵每年遞減 1%，確實有「越早申請越有利」的誘因，但不應為了趕而倉促決定合建條件。
Q. 可以自行重建，不找建商嗎？
可以，稱為「自建」或「自辦重建」。好處是不需分坪給建商，壞處是所有重建費用（含施工、安置）需自籌，資金壓力極大。適合戶數少、屋主資金充裕的小基地。
下一步
了解基本架構後，建議接著確認財務面與風險：
- 想比較危老和都更哪條路更適合你：看危老 vs 都更怎麼選？2026 門檻、容積獎勵、時程、費用全方位比較
- 想試算分回坪數和重建成本：看危老重建費用與分回坪數試算 2026
- 想了解各縣市補助：看老屋翻新補助申請懶人包：耐震補強、修繕補助與綠建材補助申請教學
- 想直接找有危老重建經驗的建商或設計師：到 howroom 比較危老建商、諮詢有重建經驗的設計師