都市更新完整懶人包 2026：都更與防災型都更流程、同意比例、權變分回

想了解都市更新要怎麼做、需要多少人同意？一般都更需要地主同意比例達 80% 以上，但防災型都更享有更優惠的容積獎勵——前提是建物耐震評估達到「需補強」等級，沒有先做耐震評估就無法判斷走不走這條路。這篇把都更的流程、同意比例、防災型都更的特殊條件，以及最終屋主能拿回多少（權利變換）一次整理清楚。

都市更新是什麼？為什麼政府要推？

都市更新（簡稱都更）是政府用法定程序，重新整合老舊建物與土地，進行拆除重建或整建維護的制度。推動原因是老屋比例偏高（台灣超過 30 年屋齡的建物佔全體住宅 40% 以上），加上許多老屋耐震能力不足，存在公共安全疑慮。

都更和危老的核心差異：都更需要「劃入都更地區」才能啟動，適合大面積、多地主的整合；危老則無面積限制，一棟老屋就能做。詳見危老 vs 都更怎麼選？。

防災型都更的重要提醒：不是屋齡老就能申請防災型都更，必須先做「耐震詳細評估」並達到一定的不足等級，才有資格適用。若評估結果為「安全無虞」，只能走一般都更路徑。各縣市提供免費初步評估，先做評估才能確認適用哪條路。

目前《都市更新條例》規定的同意比例要求：

計算基礎是「所有權人」，非戶籍人數。一棟公寓若 8 戶分屬 8 個所有權人，需要至少 7 戶（87.5%）同意；若有共有持分，計算方式更複雜，建議委託地政士確認。

第一階段：前期整合（1～8 年，最耗時）

第二階段：事業計畫審核（1～2 年）

第三階段：權利變換（6～12 個月）

第四階段：施工與交屋（18～30 個月）

「權利變換」是都更最核心也最容易有糾紛的步驟，簡單說就是：用估價師評估你原有房地的市值，再決定你在新大樓中能分到多少。

計算邏輯

``` 屋主分回新屋市值 = 原有房地評估市值 × (1 - 共同負擔比率) ```

「共同負擔比率」是所有屋主共同分攤的費用（施工、設計、管銷等），比率越高、每個人拿回的越少。台灣都更的共同負擔比率通常在 35 到 55%，差異很大。

最容易被低估的「共同負擔」項目

都更費用中，以下幾項常被屋主忽視（詳見都更費用、分回比例與屋主權益 2026）：

各縣市政府都提供線上查詢，以台北市為例，可至「台北市都市更新處」網站，輸入地址或地號即可查詢。非都更地區的建物只能走危老，不能申請都更容積獎勵。

主要程序相同，差異在於：防災型都更需附耐震詳細評估報告，且主管機關有時會主動輔導。容積獎勵的認定也比一般都更多一個「耐震補強獎勵」項目。

在尚未達到法定同意比例前，建商沒有強制進入的法律依據。屋主有權先要求建商提供書面整合計畫再決定是否配合。

樓層分配在「分配計畫」中載明，程序上可在公告期間提出異議，實際上建商通常允許協商更換，但條件依個案而定。

通常是，新大樓會重新申請地址及門牌，原有地號也可能合併更新，需辦理戶籍遷移。